Przewóz 9 i Stoszki 9 - FORUM MIESZKAŃCÓW

Musiałbym sięgnąć do dokumentów, ale z tego co pamiętam opłaty na administrację, fundusz remontowy, sprzątanie były liczone z odp. współczynnikiem wg powierzchni mieszkania oraz z drugim, mniejszym oczywiście wg powierzchni garażu, dla tych co go mają.

Znalazłem taki artykuł:

Opłaty za garaże


W jaki sposób ustalać opłaty za garaże i jak traktować właścicieli, którzy nie posiadają we wspólnocie lokalu mieszkalnego, ale ich garaże przylegają do budynku wspólnoty mieszkaniowej.



Choć ustawa o własności lokali nie zawiera takiego sformułowania, to jednak dopuszczalność wyodrębniania garaży jako samodzielnych nieruchomości wynika z brzmienia jej art. 2 ust. 1. Obecnie obowiązujące przepisy wyraźnie mówią, że wyodrębnieniu może być poddany nie tylko garaż znajdujący się w budynku mieszkalnym, ale także garaż (garaże) wolno stojący. Musi on jednak spełniać jeden warunek, czyli stanowić część składową nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 47 par. 2 kc. Oznacza to, że nie mógłby stać się nieruchomością lokalową garaż w takim stopniu luźno związany z gruntem, jak wszelkiego rodzaju baraki, kioski itp. (orzeczenie SN z 15 lutego 1961 r., 2 CR 596/59, OSPiKA 1962, nr 2, poz. 45). Wykładnia taka znajduje oparcie w art. 3 ust. 5 ustawy, z którego wynika, że na nieruchomość wyjściową może się składać kilka budynków zlokalizowanych na tej samej nieruchomości gruntowej, m.in. może to być budynek mieszkalny i budynek garażowy.

Wynika z tego, że można być członkiem wspólnoty mieszkaniowej, będąc właścicielem tylko garażu, a nie lokalu mieszkalnego.

Zarówno właściciele garaży, jak i lokali mieszkalnych są traktowani jednakowo, z tym wyjątkiem, że od właścicieli lokali użytkowych wspólnota może pobierać większe opłaty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.



Garaż lokalem użytkowym
Ustawa o własności lokali nie podaje definicji lokalu użytkowego. Odwołując się do przepisu art. 2 uwl, jako lokal użytkowy należy traktować każde pomieszczenie służące do działalności gospodarczej. Nie będą to, zatem lokale przeznaczone na pobyt ludzi (mieszkalne, rekreacyjne). Typowym lokalem użytkowym będzie np. garaż. O charakterze lokalu decydować będzie nie jego zakwalifikowanie w tytule powołującym do życia odrębną własność, lecz jego faktyczne wykorzystanie, co może ulegać zmianom (Alfred Gola, Nieruchomości, Warszawa 1999-2004, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis).



Więcej od użytkowych
Zgodnie z art. 12 ust. 2 uwl, właściciel lokalu ma obowiązek ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do posiadanych udziałów. Przepis art. 12 ust. 3 stanowi, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Funkcjonowanie i eksploatacja lokali użytkowych wiąże się z reguły ze znacznie większymi wydatkami niż z korzystaniem z lokali mieszkalnych. Z tego względu art. 12 ust. 3 ustawy dopuszcza zwiększenie obowiązków właścicieli lokali użytkowych, jeżeli „uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”; oznacza to, że zwiększenie jest dopuszczalne, jeżeli koszty eksploatacji lokalu użytkowego są rzeczywiście większe.



Z reguły czynnikami wzrostu będą: zaśmiecanie i intensywne zużywanie określonych elementów wspólnej infrastruktury, emisja hałasów, zanieczyszczeń różnego rodzaju, zapachów itp. Ich wpływ na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie zawsze jest ściśle policzalny; dlatego w pewnym zakresie wspólnota mieszkaniowa dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych. Zachowane być jednak musi powiązanie (adekwatny związek) między wielkością i intensywnością opisanych (przykładowo), szeroko rozumianych immisji, związanych z korzystaniem z tych lokali i ich wpływem na nieruchomość wspólną oraz korzystanie z lokali przez członków wspólnoty (Roman Dziczek, Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2004, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie II) ss. 280).



Tym samym wspólnota może generalnie określić wyższe kwoty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od właścicieli garaży. Muszą one jednak dotyczyć wszystkich właścicieli garaży, bez względu na to, czy są właścicielami jednego czy dziesięciu. Każdy właściciel ma takie same prawa i obowiązki, bez względu na to, ile lokali posiada.



Równe prawa i obowiązki
Prawa i obowiązki właścicieli garaży są w zasadzie identyczne z prawami i obowiązkami właścicieli lokali mieszkalnych.

Udział właściciela garażu w nieruchomości wspólnej jest określany identycznie, jak lokalu mieszkalnego. Podobnie właściciel garażu ma obowiązek partycypować w utrzymaniu nieruchomości wspólnej. Przy czym współuczestniczenie w kosztach jest prawie takie samo, jak w przypadku właścicieli lokali mieszkalnych, wynika, bowiem z udziału właściciela w nieruchomości wspólnej. Składają się na nie koszty:

- utrzymania nieruchomości wspólnej (kosztem bieżącej eksploatacji i składką na fundusz remontowy);

- utrzymania lokalu - opłacanymi za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej;

- powstające w lokalach - opłacane bezpośrednio.

Koszty opłacane bezpośrednio, np. za energię elektryczną, nie wpływają na rozliczenia ze wspólnotą mieszkaniową. O partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej była mowa wyżej. Właściciel garażu, podobnie jak wszyscy inni właściciele lokali, wpłaca co miesiąc zaliczki na poszczególne fundusze w wysokości wynikającej z uchwał właścicieli lokali. Do kosztów związanych z utrzymaniem lokalu i opłacanych za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej należą m.in. koszty usług komunalnych - dostaw mediów (wody i ciepła) oraz wywozu odpadków.



Koszt ciepła dla celów centralnego ogrzewania

Podobnie jak w przypadku wody, właściciel lokalu użytkowego wpłaca zaliczki na poczet kosztów zużywanego w lokalu ciepła, zaś po zakończeniu okresu rozliczeniowego - zależnie od relacji między wpłaconymi zaliczkami a kosztem ciepła faktycznie zużytego - dopłaca różnicę lub otrzymuje zwrot nadpłaty.

W przypadku ogrzewania budynku z sieci centralnego ogrzewania faktury przedsiębiorstwa energetyki cieplnej składają się z kilku elementów, które można podzielić na dwie grupy: koszty stałe (opłaty: abonamentowa, za moc zamówioną, stała przesyłowa) oraz koszty zmienne (opłata za dostarczoną energię i zmienna przesyłowa).

Taka konstrukcja systemu opłat za ciepło może mieć wpływ na system wnoszenia zaliczek, jak i oczywiście na rozliczenia.

Warto zaznaczyć, że garaże, jeśli mają instalację centralnego ogrzewania, są ogrzewane do niższej temperatury niż pozostałe lokale. Jednakże zaliczki i system rozliczeń powinien być taki sam, jak właścicieli lokali mieszkalnych.

laku82 napisał:

Tego pytania nie kieruje do KTBS bo oni nie są tu stroną. W tym miejscu chciałbym przeprosic KTBS za wszczęcie awantury w ich kierunku mimo że to nie oni zawinili.

Tą opłatę uchwaliliśmy sami więc pytam się jakimi względami kierowaliście się przy uchwaleniu tej bzdurnej opłaty ?

Gwoli ścisłości. O ile pamiętam na zeszłorocznym zebraniu uchwalaliśmy wszystko po kolei co przygotował KTBS. Więc ten temat wywołany przez Ciebie, tez był przygotowany przez Ktbs. Jedyne wyłamanie dotyczyło ogrodzenia... tak jakos to było. Wszyscy mieszkancy byli nowi, generalnie nie bardzo przygotowani, itd.
A co do części wspólnej przy eksploatacji garażu. Myślę, ze podjazdy i ich utrzymanie generują istotny koszt. Udolnie czy nieudolnie, ale jak spadnie śnieg, to ktoś regularnie macha łopata, zaczynając od podjazdów. Jakieś zamiatanie, okresowe mycie drzwi/bramy. No jednak garaz pomimo, ze nie ma ogrzewania, to korzysta z ogrzewania budynku i to moze tez jakos sie liczy. To takie moje wolne przemyslenia do Twego pytania.

Laku82, ja odpuszczam.

Nie chce dokładać reki do tworzenia jakichś podziałów miedzy tymi co maja garaże, a tymi co ich nie mają. Sam wiesz jak jest, ludzie parkuja jak umieja, jak miejsce pozwala, byle parkowali z głową i poszanowaniem miejsca dla innych (nie pisałbym o sztucznych miejscach parkingowych, no bo ile jest tych nie sztucznych)?. Ty masz garaz, masz przez to i troche łatwiej (wiem, zapłaciłeś sobie za niego), nie wszystkim udało (czytaj zdążyli) się go kupić. Garazy jest 40, mieszkań 90 rachunek jest prosty, niezaleznie od wielkosci współczynnika "usamochodowienia" u nas.

Uwierz mi, jak nie kamienuje sie za tamto głosowanie, opisałem Ci jak było, wskazujac, ze sam pomysl wyszedl od KTBSu. Wiec pewnie pomysl podparty byl tym, ze tak sie po prostu robi. Ja np. mieszkam w na I pietrze i jako, ze mam ponizej i powyzej sasiada, którzy biernie ogrzewają też moje mieszkanie to sam za swoje ogrzewanie płacę najwyzsza stawkę. To takie troche moze i sprawiedliwe, choc na tym ja cierpie, bo płacę najdrozej.

Od samego mieszania herbata słodka sie nie zrobi. Garaż to też dobro wspólne, ogrzewa się od sąsiada z góry, od piwnic wspólny jest podjazd do niego (pomimo, ze korzysta z niego praktycznie wyłacznie właściciel garażu), oświetlenie wjazdu do garażu z lampy przed garażem, to mycie jakies raz lub dwa razy na rok tez.

To moja opinia, i tyle na ten temat z mojej strony, Pozdrawiam

Zgadzam się w 100% z Eskadkiem. Oczywiście nie jestem specem od ciepła. Na logikę, jeśli mamy pomieszczenie cieplejsze (mieszkanie) i zimniejsze (garaż), to to cieplejsze dogrzewa zimniejsze i odwrotnie. Z drugiej strony faktycznie garaże, ale i piwnice są takim buforem między mieszkaniami a zimnym gruntem. Tylko ja bym już nie podjął się szacowania różnicy między wydzielonymi garażami a wspólnym parkingiem z miejscami. Zresztą, czy to ma wielki sens. Wtedy też by były jakieś opłaty. Wreszcie, nie zapominajcie o piwnicach, każdy ją ma.
Ja uważam, że takie opłaty co do samego faktu ich istnienia są słuszne, można tylko dyskutować o ich wysokości, ale to już zrobimy na zebraniu, omawiając wykonanie budżetu wspólnoty.

Jasne, tylko zaraz dojdziemy do sytuacji, gdzie każda z opłat, po rozbiciu na części pierwsze będzie opisana wzorem matematycznym na 2 kartkach A4
Tu chodzi o możliwie sprawiedliwe, ale rozsądne wyliczenie. Poza tym ludzkie zachowania są niemożliwe do idealnego określenia.

Metraż    czynsz/m2            suma/miesiąc
Mieszkania            4430,2        1,94            8594,588
Komórki lokatorskie    506,4        0        0
garaże            713,6        0,2        142,72

Dostałem od KTBS dane.
Generalnie w każdym przypadku, jeśli
m - czynsz za mieszkanie
k - czynsz za komórki lokatorskie
g - czynsz za garaże
m*4430,2 + k*506,4 + g*713,6 = constans (stała w danym roku)
i to od nas zależy dobrania tych współczynników m,k,g
Obecnie wpółczynnik k << g co jak już pisałem uważam za niesprawiedliwe.

Przy wyznaczaniu nowego przyjąłem, że ponieważ 4/9 mieszkańców ma garaże to taka częśc z 142,72 powinna byc utrzymywana z garaży,
a reszta ze wspólnego czynszu z komórek lokatorskich.
Ponieważ wyszły ułamki podciągnałem wartości groszowe do najbliższych górnych wartości z dokładnością do 5 groszy
                    Metraż    czynsz/m2    suma/miesiąc
Mieszkania            4430,2    1,94        8594,588
Komórki lokatorskie    506,4    0,2            101,28
garaże                713,6    0,1            71,36


W skrócie garaże: 0,1zł/m2
komórki lokatorskie 0,2zł/m2

Co o tym sądzicie ?
Możecie zaproponowac własne stawki.

Ostatnio edytowany przez laku82 (2010-02-26 14:29:35)